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MIETVERTRAG

Das sollten Sie beachten

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Mietvertrag für die Wohnung: Typische Fallen beachten

Das Wohnungs-Casting haben Sie erfolgreich absolviert und die Traumwohnung ist zum Greifen nah?

Dann prüfen Sie genau, ob Ihr Mietvertrag Fallen enthält, bevor Sie unterschreiben. Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Details und identifizieren Sie Formulierungen, die zu stark zu Ihren Lasten gehen. Die anfängliche Euphorie weicht sonst schnell der Ernüchterung, wenn Sie einen solchen Mietvertrag abschließen.

Grundlegendes

Mietverträge müssen zahlreichen gesetzlichen Bestimmungen entsprechen und sollten aus Gründen der Rechtssicherheit sowie aus Nachweisgründen generell in Schriftform festgehalten werden. Zudem lassen sich Mietverträge notariell beurkunden.

Trotzdem ist auch ein mündlicher Mietvertrag gültig. Soll ein solches Vertragsverhältnis aber für mehr als ein Jahr gelten und zudem eine Befristung enthalten, ist die Schriftform zwingend vorgeschrieben – sonst gilt das Vertragsverhältnis auf unbestimmte Zeit.

Wie kommt ein Mietvertrag zustande?

Ein Mietvertrag kommt rechtswirksam zustande, sobald Mieter und Vermieter unterschreiben. Ein Widerrufsrecht besteht nicht.
Der Vertrag kann aber fristgemäß gekündigt werden, sofern kein Kündigungsausschluss im Mietvertrag vereinbart wurde.

Kündigungsausschluss

Bei unbefristeten Mietverträgen gilt üblicherweise eine dreimonatige Kündigungsfrist.
Im Mietvertrag für eine Wohnung oder für ein Haus kann jedoch auch ein sogenannter Kündigungsausschluss (auch: Kündigungsverzicht) festgeschrieben sein. Dieser schließt eine Kündigung seitens des Mieters für einen Zeitraum von zwei bis maximal vier Jahren aus. Der Mieter ist für diese Zeit an den Vertrag gebunden, auch wenn sich Gründe ergeben, aus denen er womöglich kündigen möchte.
Beträgt die Ausschlussfrist im Vertrag mehr als vier Jahre, ist die Klausel nichtig und der Mieter kann mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Wohnungsgröße

Stellt sich die tatsächliche Wohnfläche als kleiner heraus als im Mietvertrag angegeben, gilt trotzdem die Quadratmeterzahl aus dem Vertrag für die Berechnung von Miete und Betriebskosten. Erst wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt, kann der Mieter eine Korrektur fordern. Alternativ kann er die Miete entsprechend kürzen oder den Mietvertrag fristlos kündigen.

Wichtige Ausnahme: Legt der Mietvertrag fest, dass die darin enthaltene Angabe der Wohnfläche aufgrund möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dient, muss der Mieter auch Abweichungen von mehr als 10 Prozent hinnehmen. Am besten messen Mieter also selbst nach, um einer derartigen Falle im Mietvertrag zu entgehen.

Übertragung von Pflichten auf den Mieter

Eine Reihe von Pflichten, die eigentlich dem Vermieter obliegen, kann dieser per Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Dazu zählen beispielsweise das winterliche Schneeschippen oder Reinigungsarbeiten im Treppenhaus

Haustiere willkommen?

Die Haustierhaltung sorgt häufig für Konflikte. Eine Klausel im Mietvertrag, die Haustiere pauschal verbietet, ist nichtig. Die Haltung von Kleintieren wie Hamstern, Fischen, Meerschweinchen oder Wellensittichen ist Mietern grundsätzlich gestattet – auch ohne Erlaubnis des Vermieters. Bei Hunden, Katzen und exotischen Tieren kann dies allerdings anders aussehen. Der Vermieter kann die Haustierhaltung von seiner Zustimmung abhängig machen und sich eine Einzelfallprüfung vorbehalten, bei der die Interessen aller Parteien gegeneinander abzuwägen sind.

Hält ein Mieter zustimmungspflichtige Haustiere ohne Zustimmung des Vermieters, kann das zur fristlosen Kündigung führen. Tierfreunde sollten darauf also besonders achten, wenn sie einen Mietvertrag abschließen. Auch wenn keine Klausel zur Tierhaltung im Mietvertrag steht, sollten Sie diesen Aspekt rechtzeitig mit dem Vermieter besprechen.

Wenn mehrere Mieter unterschreiben

Unterzeichnet ein Mieter seinen Mietvertrag gemeinsam mit dem Partner, können beide auch nur gemeinsam wieder den Vertrag kündigen. Gleiches gilt beispielsweise, wenn zwei oder mehrere Personen eine Wohngemeinschaft bilden und ebenfalls gemeinsam den Mietvertrag abschließen. 

Ausnahme: Für mehr Flexibilität lässt sich im Vertrag vereinbaren, dass die Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet wird, deren Mitglieder wechseln können.